Сохраняется ли налоговый вычет при рефинансировании ипотеки?

Под налоговым вычетом понимается возмещение через подоходный налог части расходов на содержание детей, приобретение недвижимости, уплаты банковского кредита. Законодательный механизм направлен на поддержку граждан, имеющих детей, приобретающих жилье по ипотечному кредитованию. В статье поговорим о том, сохраняется ли налоговый вычет при рефинансировании ипотеки?

Рефинансирование ипотеки и налоговый вычет – сохраняется или теряется процент

Остается ли налоговый вычет при рефинансировании или теряется? Процедура рефинансирования означает заключение нового ипотечного договора (в том же кредитном учреждении или в новом). При этом залоговая недвижимость передается другому кредитору.

Это означает, что заемщику необходимо:

• собрать новый пакет документов для ипотеки;
• передать их на рассмотрение в новый банк;
• заключить новое соглашение.

При этом вся процедура повторяется, как и при получении первого кредита:

• банк изучает платежеспособность потенциального клиента;
• кредитную историю;
• оценивает состояние залогового имцщества.

На видео – налоговый вычет при рефинансировании ипотеки:

Затем, в случае вынесения положительного решения, новый кредитор погашает долг клиента перед прежним банком и заключает скредитный договор на своих условиях.

Изменение банковских кредитных ставок в сторону снижения делает выгодной процедуру перекредитования (рефинансирования).

На практике это выглядит следующим образом:

• оформление ипотеки под 15% в банке Х;
• переоформление договора по 12% в банке Y;
• получение кредита в Y;
• возмещение остатка долга Х;
• выплата % Y.

С помощью рефинансирования можно пересмотреть сроки кредитования, уменьшить % кредита, соединить несколько кредитов в один, снизить размер платежей по процентам. Перекредитование осуществляется как в том же самом банке, если он изменил кредитные ставки, так и в другом.

После переоформления ипотечного договора заемщик имеет право на возврат по уплаченным процентам.

Условия, при которых невыгодно заключение новой ипотеки:

• длительность действия первоначального кредита более 5 лет;
• погашение долговых обязательств более, чем на 50%;
• разность в кредитных процентах менее 2.

По графику погашения долга, чаще всего, наибольшие суммы приходятся на первые 5 лет. В дальнейшем выплачивается тело кредита, а проценты занимают незначительную долю в общем платеже. Аналогичная ситуация при выплате более половины займа. По % ставкам экономия имеет место, если отличия составляют 2-3 процента.

Затраты, требующиеся на получение нового кредита по погашению процентов:

• две госпошлины (при снятии залоговой стоимости с недвижимости и новой регистрации);
• повторная оценка жилого помещения, домостроения, земельного участка;
• услуги по заверению документов;
• комиссионные выплаты новому банку за погашение долга старому заемщику;
• выплаты страховой компании за страхование кредита.

Имеет смысл подумать о необходимости перекредитования, если срок погашения первичного кредита небольшой. Во время переоформления договора придется выплачивать первому банку повышенные проценты из-за отсутствия залогового покрытия.

Пример. Гражданин П. взял ипотеку на приобретение дома в размере 3 млн. руб. на 15 лет под 15% годовых. Через 10 лет остаток долга составил 1 млн. 765 тыс. руб. При сохранении прежней ставки предстоит выплатить 800 тыс. руб. по процентам. В случае перекредитования на 13% платеж будет равен 645 тыс. руб. или на 155 тыс. руб. меньше Налоговый вычет по рефинансированию составит 84,0 тыс. руб. Общая бюджетная экономия была бы 239 тыс. руб. (155,0 тыс. руб. +84,0 тыс. руб.).

Необходимо уточнить, есть ли штрафные санкции за досрочное расторжение ипотечного соглашения и в каком размере. Возмещение убытков первому банку могут превысить выгоду от перекредитования. Сопоставив ожидаемую экономию по налоговому вычету процентных банковских платежей с расходами во время перезаключения договорных обязательств, можно принимать окончательное решение.

Имущественный вычет означает фактические расходы на погашение процентов по целевым кредитам, израсходованным на строительство или покупку недвижимости (в том числе земельных участков для индивидуального строительства или под готовыми строениями).

Условия получения налогового вычета

Налоговый вычет на новый договор распространяется только на погашение процентов и предоставляется, если об этом указано в тексте соглашения.

Если же перекредитование сделано для выплаты самого кредита, то возмещение по подоходному налогу не полагается. Порядок выплат по расторгнутому соглашению сохраняется при условии, что они не перечислены в полном объеме.

До 2014 года налоговое возмещение рассчитывалось как сумма 13% от стоимости имущества (максимальный размер 2млн. руб.) и всех уплаченных процентов, включая перефинансирование: 13%*2 млн. руб. + 13%*кредитные проценты.

По новому закону установлен максимальный возврат от 3 млн.руб. выплаченных процентов, с учетом процедуры перекредитования (390 тыс. руб.). Итоговая сумма льготирования по подоходному налогу будет равна 650 тыс. руб.

На видео – условия получения налогового вычета:

В законодательстве оговорено, что уменьшение налогооблагаемой базы производится только при целевом получении кредита на улучшение жилищных условий (покупку недвижимости, строительство дома, приобретение земельного участка под застройку).

При приобретении недвижимости в общую стоимость на налоговую льготу имеют право оба супруга.

Если вычет не использовался в полном объеме, то его можно использовать при получении другого кредита. Данный вычет ограничен в размере: он не может превышать 3 млн. руб. по уплате процентов. Другое условие: он используется один раз по одному объекту недвижимости.

Для получения налоговой льготы необходимо иметь:

• официальное трудоустройство;
• регистрацию в налоговой инспекции по уплате подоходного налога с физических лиц;
• российское гражданство или работать по квоте для иностранцев;
• договор купли-продажи недвижимости;
• кредитное соглашение.

Для получения налогового вычета в ФНС требуется предъявить следующие документы (оригиналы и копии):

• заявление о возврате подоходного налога;
• Декларацию 3 НДФЛ;
• справку 2 НДФЛ;
• новый ипотечный договор;
• квитанции об уплате кредита;
• банковскую выписку о выплаченных процентах;
• график погашения кредита;
• паспорт.

На видео – необходимые документы:

Декларация 3-НДФЛ для получения налогового вычета подается в любое время по окончании календарного года (в отличие от уплаты налога на полученные доходы).

Сроки рассмотрения заявления и подтверждающих документов – 4 месяца. Средства перечисляются на личный расчетный счет.

Налоговый вычет можно оформлять не сразу, но при просрочке будет возвращен налог только за предыдущие 3 года. Невыплаченная сумма переносится на следующий год до тех пор, пока не будет перечислена полностью.

Сумма возмещения не может превысить годовой размер уплаченного подоходного налога. Налоговые выплаты, сделанные в период, когда не действовал закон о праве на вычет, вернуть нельзя.

Возмещение подоходного налога в части уплаченных процентов при перезаключении ипотечного соглашения позволяет вернуть до 390 тыс. руб. Условием получения положенной по закону суммы является фиксация целевого назначения кредита: «на погашение кредитных процентов». В противном случае, это буде означать новый заем, при котором имущественный вычет не полагается. Документы на перерасчет подоходного налога подаются по окончании календарного года. Декларация на возмещение подается в любое время.